文件鏈接：江門市人民政府關于調整江門市市區國有建設用地和農用地基準地價的通知
江門市市區國有建設用地基準地價更新解讀
一、制訂背景
根據上位法律和上級有關政策要求,國有建設用地基準地價更新周期視市場情況而定，原則上不得超過3年。江門市市區現行的國有建設用地基準地價于2018年8月8日經江門市人民政府公布實施，估價期日為2017年1月1日的，實施已滿三年；近年來江門市市區房地產市場也有了新的變化，因此，國有建設用地基準地價需結合市場、政策、區位狀況按照相關技術規范和工作程序進行及時更新。
二、法律法規政策依據
1.《中華人民共和國土地管理法》（2019年8月26日十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂）；
2.《中華人民共和國城市房地產管理法》（2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂，自2020年1月1日起施行）；
3.《廣東省國土資源廳關于進一步規范土地出讓管理工作的通知》（粵國土資規字〔2017〕2號）日起施行）；
4.《廣東省自然資源廳關于做好2020年度自然資源評價評估工作的通知》（粵自然資利用〔2020〕1364號）等文件。
1.《城鎮土地分等定級規程》（GB/T 18507-2014）；
2.《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2014）；
3.《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》（國土資廳發〔2018〕4號）等技術依據。
三、工作程序及作用
江門市市區國有建設用地基準地價更新納入江門市政府2021年度重大行政決策事項目錄，其工作程序按照決策啟動、公眾參與、專家論證、風險評估、合法性審查、集體討論、決策執行七個階段依次進行。目前，江門市市區國有建設用地基準地價更新的成果，已完成集體討論階段，并由江門市人民政府予以公布，公示30日后實施。
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1.為政府在土地使用權有償出讓時提供依據，同時也可為土地使用權在土地使用者之間轉讓時提供參考依據。
2.不同用途以及各地價區段的基準地價，對政府加強土地市場的管理、實現土地資源的合理配置，使有限的城市土地發揮最大的經濟和社會效用創造了條件。
3.為政府征收土地稅費提供客觀依據?；鶞实貎r既可為土地使用稅的征收提供主要依據，也可為土地增值稅的征收提供計算增值量的重要方法。
4.政府可以依據基準地價制定出靈活的地價政策，通過地價的差異和調整引導或調控各類經濟社會活動，落實城市規則、經濟發展戰略和產業政策。
四、主要內容說明
本輪江門市市區國有建設用地基準地價更新成果包括《江門市市區2020年國有建設用地基準地價》、《江門市市區2020年國有建設用地基準地價圖件》和《江門市市區國有建設用地使用權價格及租金計收方法》，其主要內容如下：
?。ㄒ唬┗鶞实貎r的價格內涵
1.評估范圍：本次基準地價更新的評估范圍為江門市轄區內的蓬江、江海和新會三區的全部范圍。
2.評估對象：評估范圍內包括商服、住宅、工業、公共服務項目用地（含類別一、類別二）四種用途的國有建設用地。
3.土地價格類型：國有土地出讓使用權價格。
4.土地使用年期：商服用地為40年、住宅用地為70年、工業用地為50年、公共服務項目用地為50年。
5.土地開發程度：“五通一平”（即宗地紅線外通路、通上水、通下水、通電、通訊，宗地紅線內場地平整）。
6.容積率：商服用地為2.0、住宅用地為2.5、工業用地為1.0、公共服務項目用地（類別一為1.5，類別二為1.0）。
7.估價期日：2020年10月1日。
?。ǘ┗鶞实貎r的價格情況
1.價格形式：級別基準地價和區片基準地價。
2.各用途級別、區片數量，對應的價格：商服用地劃分6個級別和125個區片，住宅用地劃分5個級別和134個區片，工業用地劃分6個級別和89個區片，公共服務項目用地（類別一）劃分4個級別和104個區片，公共服務項目用地（類別二）劃分為4個級別和85個區片。
江門市市區國有建設用地各用途級別基準地價表
單位：元/平方米
3.本輪基準地價級別價格與2018年公布的基準地價對比：本輪商服用地基準地價為60.48萬元/畝至514.05萬元/畝，住宅用地基準地價為86.83萬元/畝至673.67萬元/畝，工業用地基準地價為23.00萬元/畝至57.00萬元/畝，公共服務項目用地（類別一）基準地價為29.20萬元/畝至97.70萬元/畝，公共服務項目用地（類別二）基準地價為22.20萬元/畝至49.33萬元/畝，分別較2018年版同用途基準地價整體增幅為8.79%、32.76%、12.60%、2.01%、4.44%。
五、公布實施時間
本基準地價成果自2022年1月1日起實施，由江門市自然資源局負責解釋。
江門市市區國有農用地基準地價更新解讀
一、制訂背景
根據上位法律和上級有關政策要求,國有農用地基準地價更新周期視市場情況而定，原則上不得超過3年。江門市市區現行的國有農用地基準地價于2018年10月29日經江門市人民政府公布，于2018年12月1日起實施，估價期日為2017年11月1日，實施已滿三年，因此，國有農用地基準地價需結合市場、政策、區位狀況按照相關技術規范和工作程序進行及時更新。
二、法律法規政策依據
?。ㄒ唬?a>法律法規、上級機關文件依據
1.《中華人民共和國土地管理法》（2019年8月26日十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂）；
2.《中華人民共和國城市房地產管理法》（2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂，自2020年1月1日起施行）；
3.《關于擴大國有土地有償使用范圍的意見》（國土資規〔2016〕20號）；
4.《廣東省國土資源廳關于進一步規范土地出讓管理工作的通知》（粵國土資規字〔2017〕2號）；
5.《廣東省自然資源廳關于做好2020年度自然資源評價評估工作的通知》（粵自然資利用〔2020〕1364號）等文件。
?。ǘ┘夹g依據
1.《農用地定級規程》（GB/T 28405-2012）；
2.《農用地質量分等規程》（GB/T 28407-2012）；
3.《農用地估價規程》（GB/T 28406-2012）；
4.《土地利用現狀分類》（GB/T 21010-2017）；
5.《廣東省國有農用地基準地價評估指導意見》等技術依據。
三、工作程序及作用
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江門市市區國有農用地基準地價更新納入江門市政府2021年度重大行政決策事項目錄，其工作程序按照決策啟動、公眾參與、專家論證、風險評估、合法性審查、集體討論、決策執行七個階段依次進行。目前，江門市市區國有農用地基準地價更新的成果，已完成集體討論階段，并由江門市人民政府予以公布，公示30日后實施。
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國有農用地基準地價的制訂目的是響應國家對擴大國有土地有償使用范圍意見要求，完善國有農用地基準地價體系，顯化維護國有農用地資產，切實防止國有資產流失，為國有農用地轉讓、出租、抵押等提供參考依據；促進國有農用地的有序流轉，實現土地資產的利益最大化，規范國有農用地資產管理和土地市場化建設?；鶞实貎r成果不作為征地的補償標準依據。
四、主要內容說明
本輪江門市市區國有農用地基準地價更新的成果包括《江門市市區2020年國有農用地基準地價》和《江門市市區2020年國有農用地基準地價圖件》，其主要內容如下：
?。ㄒ唬┗鶞实貎r的價格內涵
1.評估范圍：本次基準地價更新的評估范圍為江門市轄區內的蓬江、江海和新會三區的全部范圍。
2.評估對象：評估范圍內包括耕地、園地、林地、坑塘水面、設施農用地等五種用途的國有農用地以及草地、沿海灘涂、內陸灘涂等三種用途的國有宜農未利用地。
3.土地價格類型：國有土地出讓使用權價格。
4.土地使用年期：50年。
5.估價期日：2020年10月1日。
?。ǘ┗鶞实貎r的價格情況
1.價格形式：級別基準地價。
2.各用途級別數量及對應價格：耕地、園地、坑塘水面劃分4個級別，林地劃分3個級別，設施農用地、草地、沿海灘涂劃分2個級別，內陸灘涂劃分1個級別。
江門市市區國有農用地各用途級別基準地價表
3.本輪基準地價與2018年公布的基準地價對比：本輪耕地（水田、水澆地）基準地價為3.13至4.93萬元/畝，耕地（旱地）基準地價為3至4.47萬元/畝，園地基準地價為2.87至4.33萬元/畝，林地基準地價為1.47至2萬元/畝，坑塘水面基準地價為4.33至5.67萬元/畝，設施農用地基準地價為5.13至5.8萬元/畝，草地基準地價為1.87至2.4萬元/畝，沿海灘涂基準地價為1.67至1.8萬元/畝，內陸灘涂基準地價為1.93萬元/畝。對比2018年版基準地價，整體增幅在1.18%至5%之間。
五、公布實施時間
本基準地價成果自2022年1月1日起實施，由江門市自然資源局負責解釋。
粵公網安備：44070302000670
